【股权众筹决策参考】聚募众筹“GO窝公寓”投资建议-分析师版

20151210102653253

@变革家(Reformer),专注创业项目拆解,帮股权投资者把好第一关!平台方、领投方、项目方各有动机,经常让股权投资者成为“接盘侠”。@变革家 让您更全面考虑问题和尽可能的规避风险!变革家周年庆,5月5日-5月31日会员福利正在火热发放中,点击领取:https://jinshuju.net/f/NJbbuL

经多位@变革家会员 的要求,今天我们对股权众筹平台“聚募众筹”上正在众筹的项目“GO窝公寓”进行拆解,仅供各位会员和众筹投资者们投资决策时作为参考。(温馨提示:变革家送VIP体验会员了,请文末领取哦!!!) 

项目概览

GO窝公寓是一个做长租公寓的项目,目前在广州有两处公寓,一处在大学城附近,另一处在大石附近,共500多套房间。其中大部分公寓位于大学城,50多套在大石,既有分布式也有集中式。与目前市场上的长租公寓模式类似,项目先去租赁房源,统一装修后再对外出租。创始人曾在安徽运营过4年左右的长租公寓青年之家。

【用户和需求】

根据收入水平,长租公寓面对着两类用户群体:一类是收入较好,对居住环境有一定要求,但却不会在某地居住很久的相对高端人群,如来中国工作的外企管理人员、职业经理人等,他们在乎的是公寓的品质;另一类是收入水平一般,但又不满足于条件普通、格调普通的小区住宅,他们原意为更好的住居条件多承担一些成本,但由于收入限制,性价比才是他们最关心的。项目如果针对后一类用户,准确把握“更好居住条件”的度很重要,它直接影响能否收回拿地成本与装修成本。

GO窝公寓大部分集中在广州大学城附近,这一区域对应数量最大的目标用户就是刚毕业的学生。相比白领人群,学生群体一方面是收入的稳定性差,另一方面对未来的规划有较大的不确定性,受家庭、工作、爱情等因素的影响,一般不会长期在一个地方居住很久。但由于刚需的作用,保证出租率问题应该不大,只是在用户群不够稳定的情况下,会对公寓后续深入服务的想象空间产生不小的影响。 

【运营逻辑分析】

1、规模化是支撑长租公寓后续发展的前提。

首先,多数长租公寓融资时讲的故事往往都是跟租房业务没有关系的,如社交、上门O2O、金融服务、广告等服务,它们都是以公寓作为用户入口的业务拓展。作为入口的前提是基础用户量要足够大,而现状则是有租房需求的用户群体是很大,但每个品牌下的用户量却很小,目前还支撑不了这些业务。另外从获取用户的成本上看,假如一个长租公寓品牌有10万间公寓,每间以住两个人计算是20万人,考虑还有受到住户影响的人群,翻倍是40万。40万的用户量对互联网产品来说并不算多,但对公寓来说却需要投入巨大的资本,也就是说把公寓作为其他业务的入口是不太划算的。现在过多考虑公寓的后续想象力还有点儿早。

其次,在盈利方面,赚取价差依然是长租公寓的主要获利方式,如果走低端用户的路线,转租的溢价空间不会太大,依然是要靠公寓数量的扩张才能提高收益。

第三,如果引入风险投资,规模化几乎是不可避免要走的一条路。

2、规模化主要依靠资金实力和管理能力,GO窝公寓的优势不大。

房地产是典型的资金密集型产业,目前市场上很多长租公寓品牌都是上亿甚至十几亿的融资,像魔方公寓已经到了C轮,这对仍处于天使阶段的GO窝公寓是非常不利的。而且品牌公寓亏损的状态也会对险资进入形成阻碍。当然在不容易获得大笔风投资金的情况下,众筹、信托、债券都是可选的募资方式,只是他们对资金链的控制能力要比直接拿险资的要求更高。最重要的是用这些方式获取资金同样是不稳定的,会阻碍项目的扩张进度:即一方面需要保证外部资金持续流入,另一方面还需要保证公寓能够持续获利,运营难度极大。

3、出租率和周转率是衡量运营能力的关键指标。

出租率和周转率是衡量长租公寓运营能力的非常重要的指标,因为这是和公寓的运营成本直接挂钩的,闲置、空置都意味着成本的高企。和大家比较看重的出租率不同,我们变革家更看重周转率,即向市场推出一百套房间完成出租的时间,这个时间越短,说明营运能力越强。周转率比出租率,更好的评估企业的运营能力。出租率在评估企业的运营能力上存在缺陷,忽略了达成一定出租率需要的时间,完成80%的出租率,有的企业需要一个月的时间,有的企业只需要一两周,所以虽然同是80%的出租率,但是运营能力完全不同。

决定出租率和周转率的主要因素有两项,一是物业地段,二是品牌能力。

物业地段,是用户租房时的第一考虑的因素,好的物业地段是保证出租率、周转率的第一砝码。目前各大长租公寓企业运营的重点是获取优质物业,开展抢房源大战,为了获取优质物业支付溢价。抢房源背后拼的是资金实力,GO窝公寓和这些资本雄厚的长租公寓企业相比实力太弱,在优质地段的物业的获取上无法和这类企业竞争。

品牌能力,和其他消费行业一样,品牌能力在一定程度上决定了销售能力,品牌的知名度在一定程度上决定了企业的出租率和周转率。这也是魔方、you+等不断的打造各种概念,增加媒体曝光度,拉高品牌势能的原因。和魔方、you+等相比,GO窝公寓的品牌势能还太差,也缺乏相应的手段拉高品牌势能。

所以,综合来看,GO窝公寓在物业获取和品牌打造上都无法和业内知名竞争对手相比,在营运数据上也无法和竞争对手相比。GO窝公寓这样的小公寓企业,很难获得主流资本机构的认同。没有主流资本的支持,就没有大规模获取优质物业和打造品牌的资金支持,只能做“偏居一隅”的小公寓企业。

4、双向众筹放大经营风险。

GO窝公寓在进行股权众筹的同时,还进行过店铺众筹。店铺众筹虽然能够帮助企业筹集扩张公寓项目的资金,但是也带来些许问题,能够放大企业经营的风险。

第一,收益权的出让股权众筹的投资者投资企业是为了分享企业发展的成果,店铺众筹的方式把公寓的收益权出让了,企业的基石资产缺失,会导致企业价值存在重大缺陷。

第二,店铺众筹本质上是负债,是放大杠杆经营。如果众筹目标公寓经营出现问题,不仅会给企业财务造成巨大压力,而且造成负面的社会舆论影响。

第三,从估值的角度考虑。长租公寓很重要的考虑角度是参考行业市盈率(利润/估值)。GO窝公寓的玩法其实是把单店利润让渡给了店铺众筹的股东,所以对于本次股权众筹的股东的估值就会产生一个问题:到底是按照公司利润来计算,还是按照店面利润来计算。如果按照单店利润来算,很显然是牺牲了本次股权众筹用户的利益。

【退出路径】

GO窝公寓投资人最重要的退出路径就是获得下一轮的融资,以目前的估值来看,翻倍已经是最好的结果了,但风险却很高。从回报时间上看,单栋公寓的回本时间基本在两年左右,即使能够获利,也很难决定风险投资是否可以退出。那么还有一种选择就是进行收益权众筹的投资,即在看好单栋盈利的情况下去投资收益权,即参与它的店铺众筹。对长租公寓来说,项目本身要取得规模化的发展需要的时间是比较漫长的。

总结建议
本部分仅供会员和VIP会员查看。本项目有分析师版、投资人版、业内版等多个版本。申请变革家会员,获取完整参考决策包,共计3~5篇投资决策参考报告。还可加入中国最活跃投资人社群,与逾千投资人一起在实战中学习投资!加入请关注文末“超级大彩蛋”!

风险提示:1.变革家平台决策参考仅代表作者个人意见。2.作者掌握信息可能并不全面,如果您掌握更多信息欢迎留言沟通。3.股权投资风险极高,决策请谨慎!

版权声明:本研究报告版权归“变革家”独家所有,仅供变革家会员和变革家读者交流使用。任何未经变革家“书面授权”的“全部或部分转载行为”都将侵害变革家的商业权益。商业合作请联系:guquan@biangejia.com ,微信公众号:biangejia 。

变革家周年庆!股权投资者进来领“会员”福利啦!

变革家一周年了!怀着一颗对隐藏在万事万物背后的“真理”的敬畏之心,我们精心养育着这样一个叫“变革家”的一周岁的孩子。怀着一颗对过去对未来对事业的感恩之心,我们希望能提供更多的价值来回馈那些深爱着变革家的人。我们将5月5日-5月31日定为变革家感恩月。

活动内容:

1.如果您已是会员:您将自动无偿获得价值500元为期半年的VIP会员服务,专享多人多角度建议的“投资决策参考包”!

2.如果您尚未加入会员:在5月5日-5月31日期间,只要您扫描下面二维码或点击链接:https://jinshuju.net/f/NJbbuL 填写报名信息并付费1元(定向私募相关政策原因,您懂得!),即可享受价值199元的变革家年度会员服务,“投资建议”直接送到您手边!

huiyuan

上一篇:

下一篇:

相关新闻

联系我们

400-800-8888

在线咨询:点击这里给我发消息

邮件:admin@example.com

工作时间:周一至周五,9:30-18:30,节假日休息