【股权众筹决策参考】京东东家“乐活青年公寓”投资建议-业内版

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经多位@变革家会员 的要求,我们邀请了上海地区知名长租公寓项目联合创始人***对京东东家“乐活青年公寓”进行拆解,以便于会员们更好的进行决策。

对于乐活青年公寓来说,我个人的投资建议是这样的:

一、判断单一长租公寓的标准

1、作为一个单栋公寓来说,就看项目收益情况即可:比如投入1元,12个月后收益是多少。从这个角度来说,这个项目首期的产业园区的公寓出租应该没压力,因为是解决现有园区人群的住宿问题。

2、对于长租公寓来说,只要选址不出现重大问题,比如靠近“鬼城”这样的错误,一般来说,人流只要比较集中,出租率基本都是不错的。

二、从股权角度判断长租公寓的投资

1、如果从股权投资的角度来看,难点不是一栋或者10栋公寓的运营问题,而是一万间甚至10万间公寓时如何运营,这是长租公寓的持续发展核心。

2、判断一个长租公寓的项目价值,有两个关键指标要参考:第一,过往管理的客房规模:以此来判断团队对于项目复制的把控能力;第二,每月可收租金:分析项目过往12个月的租金额度是多少,入住情况如何,租金的涨跌幅度怎样。如果一切都很良好,这个项目就可以考虑。

三、关于长租公寓的物业选择

长租公寓和短租或者经济型酒店等,在选址或者物业选择上是有区别的。长租公寓它可以选择在产业园区,只要这个园区比较大、人员密度高,长租公寓可以解决园区内的住宿问题。经济型酒店由于是短时住宿,以商务为主,显然对交通便捷性的要求较高。从整体房地产开发的规模来看,民用住宅显然绝对高于酒店等商用项目。中国民用住宅占到房地产开发的70%,商业项目占到30%,商业项目中办公楼、商场又占到大部分,剩下才是酒店等项目。对于长租公寓来说,对于位置没有那么高的要求,甚至很多人很不愿意住在马路边上的公寓中,比如车辆噪声、污染等。

四、关于项目的运营团队

运营团队并非必须是地产或者酒店行业出身,比如我也不是地产专业出身,原来是做投资的。但是投资者要对团队做事的方式和逻辑做出判断,一个优秀的创业团队一定在做事上是有方法论的,有逻辑的。这个需要投资者在于团队的沟通中自己判断。

总体来说,该项目如果只是几栋公寓的运营,只要不是在选址上出现重大失误,稳定盈利是没有问题的,但不会是高毛利;但如果说从一个股权投资和未来退出的角度来看的话,压力还是比较大的,投资者在投资决策时可以更慎重一些。

 

关于本报告

(1)本报告摘自变革家VIP会员“投资决策参考包”。

(2)完整决策参考包含有2-5篇分析报告,分为”分析师版“、”业内版”和”投资人版“等。

(3)投资建议仅供VIP会员内部参考。成为VIP会员点击注册:https://jinshuju.net/f/PGcwV9 。

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